泰国法律法规概览——泰国物权法 | 泰国中文论坛 - 泰国华人论坛 - 泰国生活百事通

magicnight · 发表于 2020-1-15 22:30:22

在泰国置产（泰国不动产相关法律法规）

1、外国人的土地所有权

参考：https://www.thcnbbs.com/thread-18-1-1.html

补充一点，直至2006年的由内政部和土地部门联合发布的”土地局指南“，外国人通常的做法是成立一家泰国公司，购买超出泰国外国所有权配额的土地或公寓。只要该公司持有大部分泰国股权，购买房产时没有任何限制，而且部分外资公司被视为任何其他泰国公司。但是目前，政府正在限制外国人对泰国公司和被提名人股权结构的非法使用。根据土地办事处和商业登记部门的新规定，如果涉及任何外国股东或有权代表公司签署或共同签署的外国董事，有关部门官员现在必须遵守与泰国公司有关的程序。

目前，外国人注册公司来购买地产的做法并不常见。当根据新的土地办公程序建议外国人以泰国公司名称在泰国购买房产时，外国人通常不能出现在公司组建文件（组织章程大纲/股东名单）上。只有在物业被转让给100％泰国公司后才能达到49％股份将转让给外国人。也就是说，要注册公司购买土地或带土地的房产，此间公司在注册土地所有权时必须100%是泰国人持有股份，只有在地契注册到公司名下后，才能将49%的股份转给外籍股东。

请注意，以外国财产所有权的前提成立的泰国公司是非法的，并导致非法的外国所有权（因为其目的和泰国被提名人的股权结构）。拥有房地产的公司必须是能够展示商业活动的正常活跃公司，每年举行股东大会，提交年度资产负债表和正确的会计报表，并且作为部分外资公司必须遵守外国商业法。它不能是一个代表外国人持有土地的空壳公司（这是非法的）。

magicnight · 发表于 2020-1-15 22:30:50

2、泰国人持有共管公寓（Condominium）

2.1 - 外国公民（自然人和法人）可以在公寓的外国所有权配额内拥有泰国公寓的所有权，但在泰国购买公寓的“外国人”必须符合泰国共管公寓法案（Condominium Act）条款19条规定，获得外国所有权。泰国公寓的外国永久业权（freehold ownership）所有权意味着：

a）外资可拥有不超过公寓总单位面积的49％，其余51％必须由泰国自然人或法人拥有（即如果公寓大楼有100个相同的公寓单位，只有49家可以是外资）;

b）当外国所有权可用时，购买公寓的外国人必须符合 “共管公寓法案” 第19条规定的所有权，一般来说，外籍人士购买公寓只能通过从海外以外币形式将公寓总价汇往泰国，并兑换成泰铢，并获得银行的CA或者FET证明后获得拥有公寓所有权的资格。（关于共管公寓法案第19条关于外国人所有权的部分我将另文专述）

2.2 - 如果共管公寓项目中的外国所有权配额被售罄，则公寓泰国一侧的剩余公寓单元的占有权可根据租赁协议转让给外国人。与在泰国购买公寓永久业权相反，没有单独的法律颁布规范外国人租赁公寓。租赁权在一段时间内赋予该单位的使用权和占有权给承租人。在泰国合法租赁公寓单位最好被描述为正常租约，承租人不能获得该单位的所有权，也不能出售该单位，也不会在公寓的公共区域拥有共同所有权，也不能获得共管公寓法人联合业主委员会的投票权。一旦租约的设定期限届满，租约必须续签（业主愿意续租的前提下）否则必须将该单位退还给真正的业主。

另外要注意的一点是，实际不管房产中介吹的多么天花乱坠，泰国共管公寓的所谓无继承税这个说法只限于泰籍户主，对外国人户主而言，继承是有问题的，这个我会在另文专述共管公寓法案第19条关于外国人所有权的部分时特别说明。

magicnight · 发表于 2020-1-15 22:31:07

3、”购买“并未由外国人根据“共管公寓法”注册的公寓

泰国有两种类型的住宅公寓楼——在土地部门注册并获得许可的公寓，提供对单个单元的完全所有权（这就是目前很热门的永久产权公寓）；以及未被许可为公寓的公寓楼（有点绕口），因此没有提供单位的个人所有权。表面上看，这些建筑看起来可能相同，但在法律上它们完全无法进行比较。

在土地部门注册并获得许可的公寓（condo）必须遵守“共管公寓法”中规定的法律结构，该法律结构围绕个人所有权，公共区域的共同所有权以及所有单位所有者对建筑物的联合管理而建立。

未注册的公寓结构不受特定公寓法的管制（这里用Apartment来称呼），公寓大楼的开发商可以根据自己的条款和条件出售建筑物内的单位（非所有权）。这些单位的销售方式有多种，从分时计划，公寓租赁到租赁以及控股公司的股份不等。谨防这些公寓项目不提供单位的个人永久业权所有权，购买者在法律上没有像注册公寓那样获得保护。开发商的合同结构和意图应进行三重检查（例如，租赁结构的内容，建筑物的管理系统以及通过维护和管理合同的持续财务成本）。

magicnight · 发表于 2020-1-15 22:31:25

4、泰国的租借Rental、雇佣Hire或租约lease

4.1 - 泰国法律没有单独的租赁相关法律，这意味着租赁是作为不动产法与正常雇用法律分开的不动产权。泰国的房地产租赁首先是租赁合同，受“民法和商法典” 的财产租赁条款（第537至571条）管辖。在泰国租用房产法的一个缺点是租赁协议是承租人的个人合同权利，因此在他去世后自动终止。泰国法律没有赋予承租人的继承人自动继承租赁财产的权利。同样原因，承租人不得转租或转让未经所有者许可的财产（“出售”剩余的租赁期限）。租赁协议不会在业主去世时终止（第569条），但业主的死亡确实终止了租赁协议中对业主个人的所有选择（例如续签选项）。承租人的死亡可能导致租约的永久终止，业主的死亡或所有权的转移可能导致承租人最终签订的合同只能通过对新所有人的法律诉讼（作为第三方合约）。

4.2 - 泰国的租约可以登记不超过30年，当固定的注册期限用完时，租约自动终止。针对外国人的一些房地产租赁销售合同建议的条款更长，权利更多，而且根据泰国房产法的规定可以强制执行。卖方和租赁买方之间的这些合同可能很复杂，并且必须至少将房屋的所有权与土地分开，并且通常包括额外的30年租赁期和合同中的选项（或合同的附录）以转让土地永久业权。从法律上讲，这仍然是合同结构仅限2人或多人（未在土地（财产）所有权上登记，以及仅在双方当事人之间具有约束力的合同）。这些合同结构不受泰国法律保护，可能被视为无效和非法，因为外国人被禁止拥有土地，租约不得超过30年。

请注意，根据新的土地管理局规定（2008年），土地办公室必须拒绝注册明显无效或非法规定的租赁协议，例如外国人将土地转让给永久业权和预付 30年续期条款的权利。因此，尽管土地部门认为这些销售方法无效或非法，但这些规定现在通常在租赁的单独附录中进行（租赁安排的一部分未在土地局注册）。

4.3 - 在官方房地产开发中，出售房产（房屋或公寓）的永久业权销售合同的内容必须遵守严格的法规和消费者保护法。在同一开发租赁中向外国人出售房产并不必遵守保护消费者的相同法律，开发商可以根据一般合同自由包括各种对他有利的条款，甚至在租赁协议中产生销售的误导性条款，如租赁续约条款表明租期为90年。

我用人话翻译一下，在泰国，租赁可被法律承认，且去土地局注册的最长年限是30年，多于30年的合同在实际司法实践中是不被承认的，如果有销售给你说可以在合同写30+30/或30+30+30年这样的补充条款，那么30年之后的条款在法律中属于无效条款，如果业主违约承租人无法就此提起控告。另外租约在承租人死亡后自动终止，无继承权；在业主死亡时不破租约，但承租人有任何问题可能需要向新业主提起法律诉讼。

magicnight · 发表于 2020-1-15 22:31:46

5、与土地所有权分离的房屋所有权

5.1外国人不能拥有土地，但允许拥有与土地分开的建筑物。基本上有两种获得房屋所有权的方式，与土地分开，a - 你在租赁土地上建造房屋（有或没有权利）或b - 您购买与土地分开的现有房屋并获得土地租约。转让现有房屋必须以书面形式向主管当局（即土地局或其分支机构）进行登记。现有房屋的所有权转让从当地土地办公室开始，并要求在指定地点公布30天的销售公告，然后由当地土地办公室完成房屋所有权的转让。应该指出的是，其他人拥有的土地上的房屋所有权与土地使用权有关（例如土地租赁和/或地权条款）。当土地使用权到期时，在土地上拥有房屋的权利随之而来。

Tabien Baan或房屋登记簿
5.2有两种类型的Tabien Bahn：泰国国民的蓝皮书（Thor.Ror.14）和外国人的黄皮书（Thor.Ror.13），现在外国人一般也给蓝皮书。Tabien Baan（House Book），发音为Tabien Baan，是政府发行的小册子，附有房屋的官方确切地址，并登记住在房子里的（泰国）人（外国人未获得永居的话无法在其中注册，也就是你可以拿到黄本或蓝本但是里面没有你的名字）。它可以说明所有者的名字，但如果是外国所有者则不一定。注意，泰国的房屋（与土地分开）没有正式所有权契据文件。Tabien Bahn不是所有权文件，而只是房屋和居民登记簿。地上建筑物的所有权证明（与土地分开）通常由泰国建筑许可证文字规定确定由当地Or.Bor.Tor（如果有的话）签发，其上有所有者的名字，或转让现有房屋所有权的由泰国官方土地办公室提供的官方销售协议。

magicnight · 发表于 2020-1-15 22:32:06

6、与泰国人结婚的外国人的不动产所有权

与泰国公民结婚的外国人不能在泰国拥有土地，也不能将土地的所有权权益作为夫妻之间共同财产或婚后财产。土地部门确实允许与外国人结婚的泰国人在与外国配偶联合声明后，将土地作为个人财产，但是土地上的财产是泰国籍配偶的个人财产。这意味着土地（实际上通常是土地和房屋，在某些情况下是共管公寓）是作为泰国配偶的个人财产购买的，因此不会成为夫妻之间共同拥有和管理的财产（Sin Somros）。证明函中的确认基于以下原则 “民法典和商法典” 第1472条，如果个人财产已被换成其他财产（在本案中为土地），则该财产应为个人财产。根据泰国关于夫妻财产的家庭法，外国配偶对此类资产没有所有权。泰国籍配偶将是土地的唯一所有者和管理者，并且作为个人资产，当婚姻结束时，它不属于（自动根据离婚法）资产分割的一部分。

也就是说，通过与泰国人结婚来购买的房产，只能作为泰国籍配偶的个人财产，外国配偶没有任何财产的处置权。

magicnight · 发表于 2020-1-15 22:32:32

7、房地产转让费

在根据“共管公寓法”获得许可的项目中购买永久产权公寓单元，或在政府许可的住房开发消费者保护法中购买房地产时，规定开发商只能将50％的转让费转交给买方。由于法律中没有关于私人销售或私人开发销售中卖方和买方之间如何分配土地使用费和税收的固定规则，因此应作为销售和购买的一部分达成一致。以下土地税收和费用适用于公寓、土地、土地和房屋，以及与土地分开的房屋转让，在转让时由土地办公室收取：转让费（2％），特定营业税（3.3％和其它适用场合），印花税（0.5％，如果支付特定营业税，则无需支付），收入预扣税（对于固定在1％的公司和个人的累进税率）。

bkkstar · 发表于 2020-1-15 22:44:08

名副其实的砖家

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